商业观察:拒绝“躺平”!花式孵化联合办公品牌,成色几何?

虽说人人都在宣扬“躺平”概念,但私下里个个都是“内卷”王者,传统房企更是如此。拒绝“躺平”的他们,花式孵化了众多联合办公品牌,试图在这片市场分一杯羹。

前有凯德2018年启动奕桥bridge+项目,将空间、企业与资源通过桥梁概念进行串联,后有中海推出自由办公OFFICEZIP,致力于打造未来办公空间,更有巨头普洛斯杀入联合办公领域,成立首个新办公服务品牌—GWS。

运营至今,这些联办品牌成色几何?生存还是灭亡?小商对此进行了梳理,一起来看看。

房企自运营联办品牌成色几何?

近年来,传统房企在联办赛道动作频频。有些尽管入局较早但水花甚小,知名度颇低,有些凭借其优越的运营能力获得多个奖项,占据一席之位。就此来看,这一领域并不如想象中好“混”。

✦淘汰选手

●SOHO中国—SOHO 3Q:

2015年,SOHO中国决定做出二次转型,推出联合办公SOHO 3Q项目,寻求新的利润点。到2018年,SOHO 3Q于北京、上海等7个城市布局,拥有31个中心,超3万个工位。

2019年11月,曾被寄予厚望的SOHO 3Q易主,旗下11个项目被打包转让给筑梦之星。细究其原因还是与该项目持续烧钱亏损有关,潘石屹此番大举甩卖,想必也是意识到包租公的生意并不好做。

●中骏—FUNWORK:

市场一片热闹之际,中骏少帅创立联合办公FUNWORK。截至2019年5月,FUNWORK已成功布局北京、上海、深圳、西安、长沙等核心城市,即便如此,该品牌也未能完成此前“3年进入10个城市,做80个项目”的宏伟目标。

2020年5月,成立5年的FUNWORK已停止大部分项目运营。由于成本管控较弱、加之疫情影响,该联办品牌亏损严重,最终被拍倒在“沙滩”上。

●金地—ibase原点:

金地同样于2016年入局联合办公,其首个ibase原点项目落地深圳,此后触角延伸至北京、上海、广州等多个城市。以立足核心商圈高端写字楼、专注产业园区、赋新老建筑为三大原则,金地ibase原点也曾有过辉煌时刻。

但2019年1月,深圳ibase原点由于经营不善被爆与租户单方面解约,该空间随后被转让至WeWork,金地集团宣布未来将砍掉联合办公部分业务转投运营长租公寓。

✦冲刺选手

●万科—牛小时:

2020年6月,万科推出牛小时OFFICE服务式办公空间,项目面积约6000-7000平方米,出租率达50%-60%。

此前,万科在物流领域取得诸多优异成绩,建设规模在国内仅次于巨头普洛斯,此次再度与其成为联办行业竞争对手,谁更胜一筹还有待市场验证。

●金茂—J SPACE:

2020年8月29日,金茂办公空间项目J SPACE落地北京,目前该项目已整租给快手公司,达到100%出租率。

2021年,金茂资本携手高和资本、首开股份成立火炬基金,收购北京市海淀区中关村启迪科技大厦D座。未来对其进行改造升级后会以何种方式亮相还不得而知,但凭借三者强大的资本及运营能力,这将会是又一地标性更新项目。

●恒基兆业—BCos:

恒基兆业地产集团旗下共享办公品牌BCos于去年10月29日正式亮相,目前已遍布北京、上海、广州三座城市。其上海空间开业前招租率已达60%,吸引了诸多金融、资询及科技行业入驻。

以“共享办公3.0版”为主打概念,BCos通过智能化技术将空间串联,进一步提高了员工工作效率及舒适度。

●普洛斯—GWS:

GWS普隆空间由普洛斯全资创立,其首个旗舰项目位于上海普洛斯大厦7楼办公区,大厦整体建筑面积为2.6万m²,其联办空间达2628m²,多功能共享区域近300m²。此外,GWS还兼顾企业私密性,设置独立门禁入口与出入口,为其带来贴心定制化体验。

据了解,GWS普隆空间开业仅半年时间就已实现盈利,出租率超85%。2020年12月28日,普洛斯正式收购中关村核心物业盈都大厦D座,为旗下存量写字楼业务再次添加浓墨重彩的一笔。

✦晋级选手

●中海—OFFICEZIP:

中海旗下自由办公品牌OFFICEZIP成立于2016年,创建至今,已完成北京、上海、成都、苏州、济南、武汉、雄安等7座城市布局。据了解,中海目前持有运营甲级写字楼突破70座、经营面积逾600万平方米。

OFFICEZIP战果累累,曾连续四年实现复合增长率超100%。2020年整体大环境遇冷之下,其项目出租率高达94.5%,营收同比增长76%。此前,OFFICEZIP荣获“2020中国联合办公运营标杆TOP5”大奖,近日还入选“2021中国联合办公企业运营表现TOP5”,其运营实力得到高度认可。

●凯德—奕桥bridge+:

2018年,凯德正式启动奕桥bridge+。运营至今两年有余,其版图已扩大至上海、杭州、苏州、大连、重庆5个城市,7个中心,总面积约25000平方米,拥有工位超3000个。预计到2021年底,奕桥bridge+覆盖范围将比现在至少扩大一倍。

除了赋能联合办公外,凯德奕桥bridge+不断践行“服务提供者理念”,将目标客群从办公转移到零售复合型商业空间,该品牌即将于7月10日以Bridge+ Spark的形式亮相上海北外滩来福士。

●世茂—MWORKS茂空间:

2019年,世茂匠心打造的联合办公“MWORKS茂空间”正式亮相南京。截至目前,MWORKS已在上海、北京、深圳、南京、长沙、厦门等地落子,未来还将大力拓展覆盖范围。

凭借多元化及差异化的办公产品特色,世茂旗下写字楼2020年疫情期间逆势上扬,取得了优异成绩,多地项目出租率高达90%以上。

无论哪种级别,无论其面临何种阶段,都足以看出房企入局联办赛道的决心与力度,相信在未来不乏更多选手选择加入。

房企为何入局联办赛道?

外有“大佬”wework,内有“王者”优客工场,传统房企为何还要频频入局联办赛道?

从市场来看,中国写字楼市场已经进入存量阶段,面对去化压力,迫切需要转型升级。加上近年来用户对共享经济模式的接受度不断攀升,在这之中,联合办公增速最快,目前全球规模已达26300个,亚太区网点达3000+个。2021年,中国用户对联合办公行业的认知度提升明显:使用占比达27.7%,较去年上涨13.1%。在强大的渗透率下,联办规模将进一步扩大,面对如此巨大的“蛋糕”,房企自然不能轻易放过。

需要注意的是,疫情对于联合办公行业同样起到了一定的助推作用,可切割、更灵活的模式将更加适应企业择址需求。

从内部诱因来看,房企持有大量自有物业,这本身就比其他品牌入局联办具备天然优势。作为业主而言,房企无需缴纳更多的租赁成本,对空间拥有绝对掌控权,无论是改造结构还是品牌赋能,房企都能够“自己说了算”。

此外,轻资产运营是近年来诸多传统房企的重要战略之一,这一模式凭借小成本、易复制等优势助力房企“瘦身增肌”。同时,轻资产路径让房企由房东升级为全新管家,更加全能的运营水平将促使其立于商业地产不败之地。

传统房企在联办赛道如何盈利?

行业竞争者此起彼伏,面对如此局面,传统房企如何在联办赛道盈利?

从运营“大头”——成本管控角度切入,房企已然站在高位,但有一点仍需注意:切勿过度烧钱。中骏FUNWORK此前栽跟头正是与其奢华风格装修,成本管控力较弱有关。小商需要提醒的是,不烧钱并不意味着千篇一律,而是要将钱花在刀刃上。对于用户而言,特色定制化空间及多元化功能分区会更受欢迎。

另外,梳理上述品牌表现时,会发现优异者无疑有一个共通点:即愿意拥抱数字化,以确保其在数字经济时代具备强大竞争力。以北京金融街·中海财富中心OFFICEZIP为例,该项目借助5G技术优势,将智慧社区、智能空间融入办公需求,持续提升企业体验感;恒基兆业旗下BCos联办品牌则通过共享办公3.0版本,为入驻企业提供全新智能模式......

最后,传统房企若想增加盈利空间必须加速转型,提升自身运营服务水准。对于越来越“挑剔”的用户来说,市场品牌众多,可选范围较大,只有拥有较高水平的服务商才能获得其欢心。从这一角度来看,小商还得再提一波晋级组选手中海OFFICEZIP。今年3月,OFFICEZIP与大金空调达成合作,开启环境革新计划,推动办公空间空气质量升级;在配套OF咖啡、OZFit的基础上,发布link远程协同会议产品,可以看出,中海试图从各个维度寻找利益提升点的同时,还兼顾用户不同需求。

综上所述,房企做办公产品,必须要比用户想的更多才能“有利可图”。


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